Od jakiegoś czasu interesuję się możliwościami inwestycji w nieruchomości komercyjne. Moją szczególną uwagę zwrócił projekt z rynku senioralnego. Uważam, że za dobrą inwestycją powinna kryć się nie tylko wysoka stopa zwrotu, ale również pewna misja do zrobienie i chęć zmienienia świata. Projekt Origin Polska właśnie taki jest. Pokazuje nam standardy opieki nad osobami starszymi. Każdy z nas będzie kiedyś w podeszłym wieku. Firmie Origin zależy na tym, aby jak najdłużej senior utrzymywał sprawność zarówno fizyczną, jak i psychiczną. Mają opracowanych szereg badań jak opóźnić proces starzenia się. Cieszę się, że taka firma wchodzi do Polski i może w końcu domy opieki przestaną kojarzyć się z przywiązywaniem ludzi do kaloryfera, a zaczną z bezpieczeństwem, empatią i aktywnością osób starszych.

Udało mi się przeprowadzić wywiad z prezesem spółki Origin Otwock 1, spółki, która buduje pierwszy obiekt z sieci ORIGIN w Otwocku. Pojechałam również na plac budowy tego obiektu. Fotorelację zobaczycie pod wywiadem. Zapraszam do lektury.

Edyta Zawistowska: Dlaczego zaangażował się Pan w projekt z rynku senioralnego?

Karol Bulenda: Decyzja o realizacji projektu w zakresie danego rynku na ogół nie jest oparta na jednym argumencie. Rynek wszelkiego rodzaju usług kierowanych do seniorów wzrasta, wynika to z przyczyn demograficznych. Z jednej strony społeczeństwo starzeje się w zawrotnym tempie, z drugiej osoby starsze stają się coraz większą grupą zainteresowaną konsumpcją najwyższej jakości dóbr. Nie wdając się w szczegóły, coraz częściej najlepszymi nabywcami towarów i usług są osoby, które mimo wieku chcą być aktywne i w pełni korzystać z życia, również w okresie kiedy maleje ich samodzielność, a bliscy nie są w stanie poświęcić im czasu. W krajach zachodnich, a zwłaszcza na kontynencie północnoamerykańskim, istnieje bogata oferta placówek pobytowych, rekreacyjnych, rehabilitacyjnych itp. dostosowanych do potrzeb i oczekiwań seniorów. W Polsce takie oferty dopiero zaczynają się pojawiać, a ich skala jest na razie znikoma. Nie ulega wątpliwości, że wzrasta również problem chorób neurodegeneracyjnych. Demencja, Alzheimer to schorzenia dotykające coraz większą liczbę osób, a ich konsekwencje odczuwają również ich rodziny. Tymczasem w Polsce brak jest nie tylko obiektów dostosowanych do szczególnych skutków towarzyszących wymienionym chorobom, ale przede wszystkim specjalistów potrafiących pracować z osobami, które na nie cierpią.  Dotyczy to zarówno specjalistów wysoko wykwalifikowanych (geriatrów, psychologów, terapeutów), jak i personelu opiekuńczego. Tych problemów nie da się ominąć, na rynku muszą się pojawić właściwe rozwiązania. Jak pokazują nam wspomniane wyżej rynki, jednym z najważniejszych rozwiązań są ośrodki takiego typu jak oferuje Origin. Wynika to głównie z faktu, że rodziny nie potrafią i fizycznie nie mogą zapewnić opieki swoim bliskim.

E.Z: Na jakim etapie jest obecnie inwestycja w Otwocku?

K.B: Etap inwestycji w Otwocku należy oceniać na kilku płaszczyznach. Zaczynając od postępu prac budowlanych, możemy mówić o półmetku,  budynki, a właściwie kompleks budynków są już wybudowane w stanie surowym oraz zadaszone, można również podziwiać gotową elewację. Rozpoczął się proces wykańczania wnętrz i prace nad infrastrukturą zewnętrzną. Oceniając przygotowania do świadczenia usług warto podkreślić, że inwestycja od strony operatorskiej była przygotowywana na długo przed rozpoczęciem prac budowlanych. Przygotowanie programów oferowanych o obiekcie, a przede wszystkim adaptacja kanadyjskich rozwiązań, rozpoczęły się tuż po podjęciu decyzji przez spółki grupy Origin o budowie tego typu obiektów w Polsce. Obecnie w projekt zaangażowane są osoby, które dostrzegają rosnąca w Polsce potrzebę zmiany podejścia do usług senioralnych: geriatrzy, psychiatrzy, psychologowie, neurolodzy,  terapeuci, rehabilitanci oraz architekci i ekonomiści. Obecnie  pracujemy w zespołach zajmujących się poszczególnymi aspektami funkcjonowania ośrodka Origin: programami opiekuńczymi, programami rehabilitacyjnymi, architekturą itd. Praca zespołów wspierana jest przez Radę Naukową, w której zasiadają autorytety i eksperci związani z branżą oraz przez konsultantów z Origin w Kanadzie. Warto także wspomnieć o płaszczyźnie promocji. W tym zakresie jesteśmy na etapie tworzenia silnego działu sprzedaży oraz rozpoczynamy realizację strategii promocyjnej. W bieżącym miesiącu ruszyła prowadzona przez Origin poradnia dla osób z demencją i ich rodzin (Centrum Informacji i Konsultacji Origin) oraz powiązana z nią infolinia. To są środki, które z jednej strony pozwolą nam dotrzeć bezpośrednio do osób, do których kierujemy naszą ofertę. Z drugiej, co znacznie ważniejsze, umożliwią osobom związanym z problematyką chorób neurodegeneracyjnych uzyskanie: rzetelnej oceny sytuacji ich samych lub osób bliskich, obrazu możliwości postępowania i pomocy w świadomym podejmowaniu decyzji, nierzadko wpływających na ich bezpieczeństwo, zdrowie a nawet życie. Ta praca ze środowiskiem osób dotkniętych bezpośrednio lub pośrednio konsekwencjami chorób podeszłego wieku i niesamodzielności osób starszych to podstawa funkcjonowania Origin. Tylko w ten sposób możemy bezpośrednio przekazać o co chodzi w filozofii Origin i jednocześnie wsłuchiwać się w potrzeby rynku.  Z kampanią promocyjną rozumianą jako promowanie oferty Ośrodka Origin w Otwocku ruszymy na początku przyszłego roku tak, aby potencjalni klienci nie poczuli zawodu, że z usług, o których zostali poinformowani mogą skorzystać dopiero w odległej przyszłości. Otwarcie Specjalistycznego Ośrodka Opieki i Rewalidacji w Demencji oraz Problemach Neurologicznych Origin planowane jest na połowę 2018 r.

E.Z: Dlaczego kanadyjski operator Origin ?

K.B: W Polsce rynek usług senioralnych, które oferuje Origin jeszcze nie istnieje. Brakuje przede wszystkim profesjonalnych operatorów potrafiących w sposób kompleksowy prowadzić placówki opiekuńcze. Praca z osobami starszymi, a zwłaszcza z osobami niesamodzielnymi to ogromna odpowiedzialność. Moim zdaniem próby samodzielnego tworzenia modelu opieki, programów terapeutycznych i rehabilitacyjnych, czy też łączenia niespójnych rozwiązań to strata czasu i przede wszystkim ogromne niebezpieczeństwo. Kilkudziesięcioletnie doświadczenie operatora działającego na rynku powszechnie uważanym za wzorcowy, nowatorski i wyprzedzający rynek europejski to wartość nie do zastąpienia. Know-how Origin kształtuje każdy element naszego przedsięwzięcia. Myślę, że słowo spójność jest tu najwłaściwsze. W Obiekcie Origin swoją rolę odgrywa każdy element: kształt budynku, układ pomieszczeń, architektura wnętrz, wyposażenie, przestrzeń wokół budynku, procedury funkcjonowania obiektu, sposób wyszkolenia personelu, sposób zarządzania personelem, kolor, dźwięk, zapach, wszystko… Ja niemal po każdym posiedzeniu zespołów pracujących nad projektem wychodzę zaskoczony rozwiązaniami, które obok swojej właściwej funkcji są jeszcze terapeutyczne lub rehabilitacyjne. To są lata pracy, lata doświadczeń, lata badań, to właśnie dzięki nim uzyskamy na polskim rynku „kanadyjski standard”, bez potrzeby „uczenia się na błędach”.

E.Z: Czy inwestor prywatny może wziąć udział w tym przedsięwzięciu i czerpać z niego korzyści?

K.B: Tak, jak najbardziej. Właśnie rozpoczęliśmy kolejną emisję akcji. Umożliwiamy czerpanie korzyści z rynku senioralnego nie tylko seniorom, ale również prywatnym inwestorom.

E.Z: W jaki sposób inwestor może wejść do inwestycji?

K.B: Z inwestorem zawierana jest umowa inwestycyjna, na podstawie której inwestor nabywa akcje w spółce celowej Orgin Otwock 1  po cenie nominalnej. Umowa zawiera atrakcyjne rozwiązania umożliwiająca inwestorowi wyjście z inwestycji po 24 miesiącach z ciekawym zyskiem. Przygotowujemy też rozwiązania umożliwiające naszym inwestorom szerszą współpracę z Origin, zapewniające długoterminowe lokowanie środków w nasze projekty. Mam na myśli lokowanie nie tylko w jeden obiekt, ale w dochodową sieć obiektów Origin.

E.Z. Czym według Pana różni się inwestowanie w nieruchomości komercyjne od zwykłego zakupu mieszkania pod wynajem?

K.B: Zwykły zakup mieszkania pod wynajem wiąże się ze znacznie większą liczbą niewiadomych. Przede wszystkim należy pamiętać o szeregu przepisach chroniących lokatorów, które powodują, że to właściciel ponosi konsekwencje niepłacenia czynszu, niszczenia lokalu, zakłócania życia sąsiadom przez najemcę. Zwłaszcza kwestia rozwiązania umowy najmu i później eksmisji najemcy powodują, że w wielu przypadkach do takiej inwestycji właściciel jeszcze dopłaca. Nie stanowią wyjątku sytuacje, gdy najemca latami pozostaje w lokalu nie płacąc i nierzadko niszcząc lokal. Po drugie, w sam przedmiot najmu stale trzeba inwestować, na ogół to właściciel ponosi koszty remontów, napraw i to zarówno samego mieszkania, jak i części wspólnych budynku. Wynajęcie mieszkania nie zwalnia go też z konieczności zarządzania mieszkaniem oraz nieruchomością wspólną, uczestniczenia w zebraniach wspólnoty mieszkaniowej i ponoszenia konsekwencji jakości tego zarządzania. Powyższe problemy nie występują w przypadku nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza jeżeli inwestuje się w nieruchomości wynajmowane. Takich nieruchomości nie dotyczą bezwzględnie obowiązujące przepisy o ochronie praw lokatorów, a większość praw i obowiązków strony regulują w umowie, zwykle przerzucając większość ryzyk na komercyjnego najemcę. Nieruchomościami komercyjnymi zarządzają profesjonalni zarządcy przejmujący na siebie obowiązki i ryzyka właścicieli. Po trzecie, inwestując w nieruchomości komercyjne, poprzez udziały lub akcje, inwestor ma możliwość upłynnienia części z nich, co w przypadku inwestycji w mieszkanie pod wynajem mimo, że teoretycznie jest możliwe, to praktycznie sprzedanie udziału we współwłasności wynajmowanego mieszkania raczej się nie zdarza. Ostatnim argumentem jest wyższa stopa zwrotu w przypadku nieruchomości komercyjnych. Jeżeli założymy koszty, które trzeba ponieść kupując mieszkanie oraz koszty, które ponosimy utrzymując je, dodatkowo uwzględnimy rynkowe czynsze w lokalach mieszkalnych, to stopy zwrotu z mieszkań wynajmowanych nie dorównują do tych uzyskiwanych z nieruchomości komercyjnych, oczywiście porównuję „udane” inwestycje.

E.Z: Jest Pan również założycielem stowarzyszenia REIT – wiemy, że prace nad ustawą trwają, czy ustawa ma wpływ na dalszy postęp inwestycji ?

K.B: Rozpoczynając inwestycję, a jeszcze wcześniej przygotowując się do inwestycji, takiego produktu jak REIT na polskim rynku nie było, zatem ani wcześniej ani teraz nie opieramy naszych planów biznesowych, ani relacji z inwestorami na tym konkretnym rozwiązaniu. Oczywiście prace nad ustawą i ewentualne wprowadzenie REIT-ów na polski rynek stworzą dodatkową opcję, alternatywę zarówno dla Origin jak i dla inwestorów.  W moim przekonaniu ustawowe regulacje umożliwiające funkcjonowanie REIT-ów na podobnych zasadach jak w państwach, w których REIT-y działają i korzystają ze szczególnych regulacji, umożliwi stworzenie atrakcyjnej ścieżki inwestowania również w obiekty senioralne. Warunkiem jest oczywiście objęcie przepisami REIT-ów inwestujących w nieruchomości komercyjne, nie tylko w nieruchomości mieszkaniowe, a to jak pokazują ostatnie propozycje rozwiązań ustawowych, nie jest pewne. Z nadzieją zatem patrzę na uchwalenie korzystnych aktów normatywnych regulujących REIT-y, jednak jeżeli moje nadzieje okażą się płonne, to i tak pozostanie to bez wpływu na atrakcyjność inwestycji w obiekty Origin w formach, które umożliwia obecne ustawodawstwo.

E.Z: Dziękuje bardzo za rozmowę

K.B. Ja również dziękuję

Jeżeli chcecie więcej poczytać o firmie Origin i zobaczyć kanadyjski standard opieki zapraszam na ich strony internetowe.

https://www.facebook.com/originwaypolska/?hc_ref=ARS4nAUOZEgAPK7LSirXzoTku2xeBwxc_dNpmW9yMg0uUcuYVkE3KxhJbHVI6_Th2GU&fref=nf

https://www.youtube.com/watch?v=QQWgB56XXxk

http://originpolska.com/

Projekt Specjalistycznego Ośrodka Opieki i Rewalidacji w Demencji i Problemach Neurologicznych realizowanego przez Origin Otwock 1 sp. z o.o. SKA

Prawie gotowy

 

 

Leave a comment

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

%d bloggers like this: